公益出租人 與 社會住宅包租代管
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公益出租人 與 社會住宅包租代管
在 2026 年的現行法規下，「公益出租人」與「社會住宅包租代管」是兩種不同的參與居住正義方案。兩者最大的差別在於：前者是「房東自行管理」，後者是「交由專業公司媒合管理」。
| 比較項目 | 公益出租人 (自行出租) | 社會住宅包租代管 (第五期計畫) |
| 定義 | 房東自行租給領有「租屋補助」的房客。 | 房東將房屋委託給「政府標案業者」管理。 |
| 管理方式 | 房東自行開發、管理、收租。 | 專業業者代為管理，免服務費。 |
| 租金水準 | 市場行情。 | 市場行情 8折 (包租) 或 9折 (代管)。 |
| 綜所稅免稅額 | 每屋每月 1.5 萬元。 | 每屋每月 1.5 萬元。 |
| 所得費用率 | 超過免稅額部分，扣除 43%。 | 超過免稅額部分，扣除 60% (節稅效果更好)。 |
| 房屋稅/地價稅 | 適用自住用稅率 (1.2% / 2‰)。 | 適用自住用稅率 (1.2% / 2‰)。 |
| 修繕補助 | 無 (需自行負擔)。 | 每年最高 1 萬元 (弱勢戶最高 1.5 萬)。 |
| 其他補助 | 無。 | 公證費(3~4.5k)、居家安全險(3.5k/年)。 |
| 2026 新制 | 須為合法建築 (排除頂加、違建)。 | 須為合法建築，新增育兒設施補助 (6k)。 |
公益出租人
一、 誰可以成為公益出租人？
只要您是住宅所有權人（房東），且將住宅出租給符合以下條件之一的房客：
- 領有租金補貼者： 例如「300億元中央擴大租金補貼」。
- 符合身心障礙者租賃房屋租金補貼者。
- 符合其他政府機關辦理之租金補貼者。
💡 小撇步： 現在政府推行「認定自動化」，只要房客申請租金補貼經核定通過，內政部會主動將房東名單提供給稅務機關，房東不需自行申請即可享有優惠。
二、 公益出租人的三大稅賦優惠
這是目前政府給予房東最實質的誘因，主要針對綜合所得稅、房屋稅與地價稅：
| 稅目 | 優惠內容 | 備註 |
| 綜合所得稅 | 每門牌每月最高 15,000 元 免稅額。 | 超過 15,000 元的部分，還可扣除 43% 的必要損耗費用。 |
| 房屋稅 | 適用 1.2% 優待稅率。 | 稅率等同於「自住用」住宅。 |
| 地價稅 | 適用 2‰ (千分之二) 優待稅率。 | 稅率等同於「自用住宅」用地。 |
試算範例：
若您每月房租收入為 20,000 元：
- 一般房東： 20,000 元皆需列入所得（可扣除必要費用）。
- 公益出租人： 僅需就 (20,000 – 15,000) = 5,000 元列入所得計算。
三、常見的疑慮與 QA
1. 房客沒跟我說就去申請補貼，我會被查稅嗎？
這是房東最擔心的點。根據《住宅法》第 23 條規定，公益出租人的租賃所得資訊，不得作為租賃所得查查核之依據。換言之，政府承諾不會追溯過往未申報的租金收入。
2. 租約到期後，優惠還會在嗎？
優惠是跟著「租約」與「房客補貼資格」走的。如果房客搬走或不再領取補貼，該房屋就會恢復一般稅率（或恢復為自用稅率，需另行申請）。
如果您目前的房客有經濟需求想要申請租金補貼：
- 合法化： 讓租金收入透明化，且享有高額免稅額。
- 降低持有成本： 房屋稅與地價稅比照自住稅率。
- 房客穩定： 房客因為領有補貼，繳納租金的負擔減輕，通常租約會較穩定。
公益出租人 vs. 包租代管有什麼不同？
- 公益出租人： 房東自己找房客、自己管理，只要房客領補貼，房東就享優惠。
- 社會住宅包租代管： 房東將房子交給政府委託的租賃業者管理。除了稅賦優惠，還有修繕補助、公證費補助及居家安全保險費補助。
社會住宅包租代管
優點
稅賦優惠 (節稅效果最強)
- 綜合所得稅： 每屋每月有 15,000 元 免稅額。超過部分，其「必要損耗費用率」高達 60%（自租僅 43%）。
- 這對於所得級距較高的房東來說，能省下可觀的稅金，變相提高年化報酬率。
- 必要損耗費用率｜簡單來說，就是政府認定房東在出租房屋過程中，為了賺取租金所必須付出的「營運成本」。
- 持有稅降級： 房屋稅比照自住稅率 (1.2%)、地價稅比照自用住宅 (2‰)，不受囤房稅加成影響。
| 房東類型 | 每月免稅額 | 超過部分的費用率 | 備註 |
| 1. 一般房東 (不合法/不報稅/不配合補助) | 0 元 | 43% | 風險最高，完全沒有優惠。 |
| 2. 公益出租人 (自租、配合補貼) | 15,000 元 | 43% | 這是您指的「自租」，有免稅額但費用率較低。 |
| 3. 社會住宅包租代管 (委託業者) | 15,000 元 | 60% | 最優惠，政府為了推廣代管，特別加碼費用率。 |
1. 政府補貼 (降低維護成本)
- 修繕補助： 每年最高 10,000 元（實支實付），2026 年針對弱勢戶更可能加碼至 1.5 萬元。
- 保險補貼： 補助居家安全險每年最高 3,500 元。
- 公證費補貼： 每次約 3,000~4,500 元，讓租約具備強制執行力，降低法律風險。
2. 管理服務 (省時省心)
- 免仲介費： 由政府標案公司開發，房東不需支付 0.5~1 個月的仲介費。
- 專業代管： 修繕聯絡、房客糾紛、催租等繁瑣小事，皆由代管專員處理。
- 包租模式專屬： 若選擇「包租」方案，業者會保證收租三年，即使房屋空置期間也照樣領租金。
缺點
1. 租金低於市場行情
- 折扣限制： 租金必須是市場行情的 8 折（包租） 或 9 折（代管）。
- 天花板限制： 各縣市有租金上限，如果您的房子是豪宅或頂級裝潢，可能無法加入。
2. 篩選房客的權限受限
- 身份限制： 房客必須符合政府規定的所得額度與身份（如社會弱勢或青年）。
- 挑選權力： 在「包租」模式下，主要由業者挑選房客；雖有篩選機制，但房東的掌控度較自租低。
3. 2026 年政策門檻：排除非合法建物
- 違建限制： 2026 年起，頂樓加蓋、非法隔間或無稅籍的房屋被嚴格排除在外。如果您的物件含有非法增建，將無法享受補助。
4. 合約靈活性差
- 一旦簽約通常是 1~3 年。若您中途想要賣房或收回自住，可能面臨違約金或繁瑣的解約程序，不適合短線操作。
綜合比較分析表
| 項目 | 包租 (Master Lease) | 代管 (Management) | 房東自租 |
| 租金收入 | 市價 8 折 | 市價 9 折 | 市價 (100%) |
| 空窗期風險 | 業者承擔 (收租不間斷) | 房東承擔 | 房東承擔 |
| 稅賦優惠 | 有 (最高等級) | 有 (最高等級) | 有限 (僅免稅額) |
| 管理負擔 | 零 (業者全權負責) | 低 (業者協助處理) | 高 (須親力親為) |
| 合約年限 | 三年一約 | 一年一約 | 自訂 |